수도권 집을 갖기 어려운 이유, 서울집구하기.

요새 재테크하면 다들 부동산에 관심이 많죠. 서울에 직장이며 편의시설들이 집중되있어 모두들 서울에 집을 구하고 싶어하지만 워낙 서울 집값이 비싼 터라 다들 쉽게 서울 입성을 하지 못합니다. 이 자료는 전문가가 아닌 일반인이 서울에 집을 구할 때 보고 느낀 점을 적어둔 것이니 가볍게 참고만 해주시면 좋을거 같습니다.

1. 다주택자

참고로 아래 자료는 통계청에서 2019. 11. 에 발표한 보도자료입니다. 서울은 대략 289만 4천호 정도의 집이  있습니다. 

그런데 그걸 약 246만명이 소유하고 있습니다.

1건인 사람들이 207만명인 걸 보면 289만호 중 207만호는 1인 1주택이라는 셈이라고 볼수 있죠. 2채 소유한 사람은 28만명이라서 약 60만개의 주택을 소유하고 있고 3채  소유한 사람의 부동산은 4만 7천 명이서 약 15만개의 주택을 소유하고 있습니다. 4채는 만 4천명 정도가 6만개 정도의 주택을 소유하고 있겠네요. 5채 이상 소유한 사람은 남은 주택을 소유하고 있고 대략 올림한 숫자로 계산한 거라 정확히 떨어지지는 않겠지만 대략적인 비중을 보면 1주택자가 207만명으로 총 주택 소유자의 84.2%를 차지하고 2주택자가 28만명으로 11.7%를 차지해서 두 집단만 해도 총 주택 소유자의 95.9%를 차지한다는 점을 알 수 있습니다. 

2주택자의 경우 신규 주택 분양이나 이사로 인해 일시적으로 2주택을 보유하는 경우도 많다는 점을 고려하면 실질적인 1주택자의 비율은 더 올라갑니다. 

우리나라 전체를 대상으로 한 통계이기는 하지만 우리나라 총 주택수 1700만개 중에 1500만개 정도를 개인이 소유하는 걸로 드러났으며 이를 소유하는 개인의 숫자는 1400만명 정도 된다고 합니다.

즉, 1500만개 집을 1400만명이서 소유하고 있다는 거라고 볼수있습니다.

이렇게 평균을 내면 한 명당 주택 소유 건수는 1.09호에 불과하네요. 즉 부동산계 큰손, 혹은 다주택자가 실질 주택시장에 미치는 영향은 미미하다고 할 수 있습니다. 이 통계는 '국가, 지자체, 법인, 외국인 등이 소유한 주택'은 대상에서 제외한 자료이므로 따라서 200만개 정도가 국가, 지자체, 법인, 외국인이 소유한 주택 수라고 할 수 있습니다. 200만개면 총 주택 수 중에 13%정도라서 적지 않은 비율이지만 그게 또 시장을 뒤흔들 수량이냐 하면 단정지을 수가 없습니다.

2. 실거주자

실거주자 비율은 보통 절대로 안빠지는 수요라고 할 수 있습니다. 실거주자가 이사를 갈 수는 있어도 갑자기 자가를 팔고 전,월세로 전환할 가능성은 희박합니다. 최근 국토교통부에서 실거주자 비율을 발표를 했는데요.

자가점유 즉 자기 명의로 된 집에서 실거주 하는 사람들이  50%로 발표됬습니다(전국 기준으로 하면 58%라서 거의 60퍼센트에 육박합니다). 생각보다 낮다고 생각하는 사람도 있을거고, 높다고 생각하는 사람도 있을겁니다. 즉 두명중에 한명은 자가 명의 주택에 거주하고 있다는건데요. 결국 이 자료를 보면 알 수 있는 건 

-자신의 자가에 실거주하는 사람의 50%다 

-자가 비율은 2014년부터 꾸준히 증가하고 있다(서울기준 2014년 대비 5% 증가) 

3. 매물 

간단한 시장 원리로 수요를 공급이 앞지르면 가격은 떨어지게 되어 있습니다. 그러려면 많은 주택 매물들이 시장에 나와야 하는데 과연 시장에 매물이 나올 수 있을까를 살펴볼까요?

1. 과 2.의 자료를 보면 사실상 다주택자들의 매물의 숫자보다는 차라리 실거주는 하지 않는 1주택자 매물이 가능성 있어 보입니다. 예를 들면 당장은 집 살 돈이 없어서 갭투자로 한 채를 사 둔 사람이라든가... 근데 이런 사람들의 물건도 요원해진게 지금 실거주2년 안하면 양도세가 어마무시하게 맞게 되버리죠.  그러니깐 어떻게든...언젠가는 그 집에 들어가서 살아야 하니 당장은 팔수가 없게 되버렸습니다.

(지인 부부가 본인들 직장은 마포구 쪽인데 마포로 들어갈 덩치는 도저히 안되서 동대문구에 집을 하나 사게 되었습니다. 나중에 팔고 다른 데를 가더라도 똘똘한 한 채는 들고 있어야겠다는 생각이었는데 살다보니까 교통때문에 도저히 거기서 실거주 못하겠다는 판단이 들어서 처분할까? 했는데 양도세 때문에 그게 어려워진겁니다. 그래서 아마 울며 겨자먹기로 거기서 거주할 예정이라고 하네요) 

때문에 허접한 추측이지만 실거주 하지 않는 1주택자들의 매물도 그래서 쉽사리 시장에 나올 것 같지는 않아 보이네요.  

마지막으로 주택의 특징이라고 한다면 

-감가상각을 맞지 않습니다.

-인간 생활 필수 3요소인 의식주 중 '주거'에 해당하게 됩니다.

-주변 인프라, 교통, 위치, 이웃 분위기 등 돈으로 환산하기 힘든 가치들이 포함되어 있습니다.

-무한 생성이 불가능하고 수량이 제한되어 있습니다.

이런 것들이 있을 텐데 위와 같은 특징들 때문에 주택 소유자들은 본인의 주택 가격이 올라도 쉽사리 현금화 할 수가 없습니다. 예를 들면 어? 우리집 5억 올랐네? 팔아서 남는 5억으로 슈퍼카 사야지! 하는 사람은 없죠. 아마 강남에 30억 짜리 아파트를 소유한 사람이 집밖에 없니 하우스 푸어니 뭐니 하는 징징거리는 것도 그런거 때문일겁니다.

그걸 변호해주자는 게 아니라 그 사람들이 집을 팔고 싼 동네로 옮기면서 차액을 현금화하지는 않을 거라는 걸 예측해보는 겁니다. 본인의 집값이 오르더라도 모종의 이유 탓에 이사할 계획이 없다면 눈에 보이는 재산은 늘지라도 실제 손에 들어오지는 않는거니까요.

결국 수량이 한정되어 있는 서울 주택들 중에서 84%가 1주택자의 소유고 자가 비율이 50%이며 이 실거주자들이 갑자기 지방으로 이주하거나, 해외로 이민가거나, 불행한 사고로 사망하지 않는 이상 실거자주들의 집이 매물로 나오는 일은 매우 드물겁니다. 

(물론 서울 내에서 이사를 하는 경우도 있겠으나 이는 플러스 마이너스 제로이기 때문에 무주택자들에게는영향이 없을 거라고 봐 물물교환과 비슷한 효과이지 않겠습니까) 

4. 새로운 요인 

거기에 통계자료를 보면서 새롭게 느끼게 된 게 있는데 이건 순전히 개인적인 생각이므로 그냥 넘어가셔도 좋습니다.  

주택 소유자들을 연령대별로 나눠서 보면 60대와 70대가 제일 높습니다. 비율상 거의 70%에 육박하는데요. 솔직히 자가비율 50%보고 내 주변에는 자가에 거주하고 있는 사람이 많지 않은데? 라고 생각하시는 분들이 있으셨을겁니다. 연령대별 소유현황에서 함정이 있었던거죠. 평균을 올리고 있는 다른 연령대가 바로 노년층이었습니다.

30세 미만의 자가비율은 11.3%입니다. 이 비율을 보면 현실적인 수치임을 알수 있어 납득이 가게 되네요.

지금 현재 매수세를 보면 3,40대가 상당히 높은 비중을 차지 하고 있습니다. 이건 당연한게 이 사람들은 신혼이거나, 아이가 있거나 해서 집을 매수하고 싶은 마음이 크니 그럴 수 밖에 없겠네요. 

그리고 50~70대 연령층은 2건 이상, 즉 두 채 이상 보유자들의 증가세가 돋보인다고 합니다. 즉, 우리 엄마아빠 세대, 혹은 할머니 할아버지 세대가 본인들의 잉여 자금으로 안전자산인 부동산에 투자를 하거나 자식 세대에게 물려주기 위한 재산을 증식하고 있는 것으로 예측을 할 수 있습니다. 

5. 결론 

결론적으로 주택은 수가 한정되어 있는데(심지어 아파트는 더 한정되어 있음) 자가를 가지고 싶어 하는 사람들이 점점 늘어나고 자가를 원래 가지고 있던 사람들은 내놓을 사람이 없어서 품귀현상이 일어나고 있는 것 같습니다.  

특히 역세권, 신축아파트, 대단지 이런 요소들을 충족시키는 물건들은 서울에 정말 몇개 없기도 하고 장년층 등 고령의 소유자들은 계속 누적되고 있는 반면 젊은 세대들은 예전보다 좀 더 빨리 내 집 마련에 나서는 트렌드, 정보 공유가 활발해져서 저평가된 부동산들의 가격이 빠르게 메워지는 것 등등 

(1인 가구의 증가도 이유 중 하나겠지요. 예전에는 4인 기준 1채가 필요했다면 요새는 혼자서 1채를 가지는 식이니까 러프하게 1000만명에게 250만채의 집이 필요했다면 이제는 1000만채가 필요하게 됬으니 말입니다.)

여러 요소들이 서울 집값의 수요를 공급이 따라잡을 수 없을 정도로 올려놨다고 보이네요. 게다가 요새 정부의 정책이 서울이 아닌 경기 지역으로 이주하길 바라는 것 같습니다. 서울로 더이상 집중화를 막기 위해 서울권 주택이나 재개발 활로를 열어줄거 같진 않네요. 수요는 꾸준한데 공급이 그만큼 따라주지 않으니 서울 집값은 상대적으로 오를 수 밖에요.